農地を農地のまま売ったり、親から子へ贈与したり、 ほかの農業者へ貸したりするときには、 一般の土地とは異なる手続きが必要です。
原則として、当事者間で契約を結ぶだけでは足りず、 農地法第3条に基づく農業委員会の許可を 受けなければなりません。
この記事では、農地法3条が必要になる場面、 主な許可要件、相続や農地転用との違いについて、 鹿児島県曽於市を中心とした実務を踏まえて解説します。
農地を農地のまま売買・贈与・貸借する場合は、 原則として農地法3条許可が必要です。 2023年4月に下限面積要件は廃止されましたが、 農地を適切に耕作できることなど、 ほかの許可要件は引き続き確認されます。
農地法3条とは？
農地法3条は、耕作を目的として農地の権利を移動・設定するときの 許可について定めたものです。
主に、次のような場合が対象になります。
- 農地を農地として売買する
- 親から子などへ農地を贈与する
- 農地を有償で貸す（賃貸借）
- 農地を無償で貸す（使用貸借）
許可申請は、原則として農地の所在地を管轄する農業委員会へ提出します。 売買の場合は売主と買主、贈与の場合は贈与者と受贈者など、 当事者双方による申請が基本です。
農地法3条の許可が必要な取引について、 許可を受けないまま契約しても、 農地の権利移転の効力は生じません。 農地だからこそ必要となる重要な手続きです。
3条・4条・5条の違い
3条と4条・5条の違いは、 農地として使い続けるか、農地以外の用途に変えるか という点です。
農地のまま売買・贈与・貸借する場合。 取得後も耕作を続けます。
自分が所有する農地を、 自分で住宅・駐車場・資材置場などへ転用する場合。
農地を買う・借りるなどの権利移動を伴って、 農地以外の用途へ転用する場合。
農家が隣の畑を買い、引き続き畑として耕作する場合は3条です。
隣の畑を買って住宅や駐車場にする場合は、3条ではなく5条の手続きを検討します。
農地法3条の主な許可要件
2023年4月1日から、農地取得に関する下限面積要件は廃止されました。 曽於市でも、それまで設定されていた40アール以上という要件は 廃止されています。
ただし、面積要件がなくなったからといって、 誰でも自由に農地を取得できるようになったわけではありません。 曽於市では、次の要件が引き続き確認されます。
| 要件 | 確認される内容 |
|---|---|
| 全部効率利用要件 | 取得する農地だけでなく、 現在所有または借りている農地も含めて、 すべてを効率的に耕作できるか。 |
| 農作業常時従事要件 | 申請者または世帯員等が、 必要な農作業に年間おおむね150日以上従事できるか。 |
| 地域との調和要件 | 周辺農地の利用や地域の農業に 悪影響を及ぼすおそれがないか。 |
農地までの距離、農作業に従事できる人員、 使用できる農機具、作付けする作物、 現在所有する農地の利用状況などを総合的に確認されます。
親から子へ農地を贈与する場合
親子間の贈与であっても、 農地を農地のまま譲り渡す場合は、 原則として農地法3条許可が必要です。
「家族間だから手続きは不要」 「名義だけ変更すればよい」というわけではありません。 農地を譲り受ける子が、許可要件を満たすかどうかも確認されます。
また、農地の贈与では、 3条許可後に所有権移転登記も必要になります。 農地法の許可申請は行政書士、 所有権移転登記は司法書士が担当するのが一般的です。
相続した農地は3条許可が必要？
相続によって農地を取得する場合は、 農地法3条許可は必要ありません。
ただし、相続や遺産分割などによって農地を取得したことを、 農業委員会へ届け出る必要があります。 これは農地法3条の3に基づく届出です。
相続後、その農地を第三者へ売る、贈与する、貸す場合は、 あらためて3条許可などの手続きを検討します。 住宅や駐車場などにする場合は、4条・5条の農地転用手続きが必要です。
農地法3条許可申請の流れ
申請前に確認したい書類
案件によって異なりますが、一般に次のような資料を確認します。
- 農地法3条許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 公図や位置図
- 売買・贈与・賃貸借・使用貸借などの契約関係書類
- 営農計画書
- 農機具や労働力、耕作状況が分かる資料
- 法人の場合は法人の登記事項証明書や定款等
自治体や申請内容によって必要書類が変わるため、 契約を確定させる前に農業委員会へ確認することをおすすめします。
農地法3条のよくある質問
家庭菜園として使うために農地を買えますか？
面積が小さいことだけで直ちに不許可になるわけではありませんが、 農地として適切に耕作する計画や体制が必要です。 単なるレジャー目的の利用では、 許可要件を満たさない可能性があります。
下限面積が廃止されたので、誰でも農地を買えますか？
いいえ。廃止されたのは面積に関する要件です。 すべての農地を効率的に利用すること、 農作業へ継続的に従事すること、 地域の農地利用と調和することなどは引き続き確認されます。
農地を無料で貸す場合も許可が必要ですか？
無償の使用貸借であっても、 農地を耕作する権利を設定するため、 原則として3条許可が必要です。 農地バンクを利用する方法もあるため、 状況に応じた方法を検討します。
許可を取る前に代金を支払っても大丈夫ですか？
3条許可が得られなければ権利移転の効力が生じないため、 契約書には許可を条件とする条項を設け、 代金の支払時期や不許可の場合の取扱いを明確にすることが重要です。
行政書士へどこまで依頼できますか？
許可要件の確認、農業委員会との事前相談、 必要書類の案内、申請書・営農計画書等の作成、 申請提出や補正対応などを依頼できます。 所有権移転登記が必要な場合は司法書士と連携します。
曽於市・都城市周辺の農地手続きはご相談ください
農地法3条の申請では、 単に申請書へ記入するだけでなく、 譲受人や借受人が農地を継続して耕作できるか、 現在利用している農地に問題がないかなどを整理する必要があります。
黒木行政書士事務所では、 曽於市を拠点に、霧島市・鹿屋市・志布志市、 都城市・宮崎市などの農地手続きをサポートしています。
「親の農地を譲り受けたい」 「隣の畑を買いたい」 「使っていない農地を農家へ貸したい」 といった段階から、お気軽にご相談ください。
農地の売買・贈与・貸借をご相談ください
どの手続きが必要か分からない段階でも大丈夫です。
土地の所在地と予定している利用方法をお知らせください。
・農林水産省「農地をめぐる事情について」
・曽於市「農地法に基づく申請について」
※制度や自治体の運用は変更される場合があります。 実際の申請時には、農地所在地の農業委員会へ最新情報をご確認ください。
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