「畑に家を建てたい」 「農地を駐車場や資材置場にしたい」 と考えたとき、最初に確認したいのが農地転用の手続きです。
登記簿の地目が田・畑である土地や、 現在農地として利用されている土地を、 農地以外の用途に変更する場合には、 原則として農地法に基づく許可または届出が必要です。
この記事では、農地法4条・5条の違い、 許可と届出の違い、転用できる農地の考え方、 手続きの流れを分かりやすく解説します。
自分の農地を自分で転用する場合は農地法4条、 売買・贈与・貸借などの権利移動を伴って転用する場合は 農地法5条の手続きを検討します。 土地の場所によって、許可か届出かが変わります。
農地転用とは？
農地転用とは、田や畑などの農地を、 住宅、駐車場、資材置場、店舗、工場、太陽光発電施設など、 農地以外の用途に変更することです。
建物を建てる場合だけが農地転用ではありません。
- 畑に砂利を敷いて駐車場にする
- 建設会社の資材置場・車両置場にする
- 農地を進入路として利用する
- 太陽光発電設備を設置する
- 一時的に工事用地や資材置場として使用する
このような利用も農地転用に該当する可能性があります。 一時的な利用であっても、 一時転用の許可が必要になる場合があるため注意が必要です。
「自分の土地だから自由に使える」と考えて、 許可前に盛土、砂利敷き、建築工事などを始めると、 違反転用となる可能性があります。
農地法4条と5条の違い
農地の所有者が変わらず、 所有者自身が農地を別の用途へ変更する場合です。
例：自分の畑に自宅を建てる、 自分の畑を駐車場にする。
売買・贈与・賃貸借・使用貸借など、 権利の移動や設定を伴って農地を転用する場合です。
例：親の畑を贈与してもらって住宅を建てる、 農地を購入して資材置場にする。
| 具体例 | 主な手続き |
|---|---|
| 自分の畑に自宅を建てる | 農地法4条 |
| 自分の農地を月極駐車場にする | 農地法4条 |
| 農地を買って住宅を建てる | 農地法5条 |
| 親から農地を贈与してもらい、家を建てる | 農地法5条 |
| 農地を借りて資材置場にする | 農地法5条 |
| 農地を買い、農地のまま耕作する | 農地法3条 |
農地を農地のまま売買・贈与・貸借する場合は、 4条・5条ではなく農地法3条の手続きです。
「許可」と「届出」は何が違う？
農地転用の4条・5条では、 土地が所在する区域によって、 許可が必要な場合と届出で進められる場合があります。
原則として、農業委員会への事前届出により転用します。 届出書と必要書類を提出し、 受理を確認してから転用を進めます。
原則として、農地転用許可を受ける必要があります。 農地の区分や転用計画の内容について審査されます。
市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、 都市計画区域外などの区分は、 土地ごとに自治体の窓口で確認する必要があります。
届出の場合も、書類を出さずに自由に転用できるわけではありません。 必要な届出が受理される前に造成・工事を始めないことが大切です。
農地ならどこでも転用できるわけではありません
農地転用の許可では、 主に「立地基準」と「一般基準」の両方が審査されます。
立地基準
農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって、 農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、 第2種農地、第3種農地などに区分されます。
- 農用地区域内農地：原則として転用不可
- 甲種農地・第1種農地：原則として転用不可
- 第2種農地：周辺の土地で目的を達成できない場合などに検討
- 第3種農地：原則として許可される方向
原則不許可の農地でも例外規定がありますが、 希望する用途で必ず転用できるわけではありません。
一般基準
転用計画の実現性や周辺への影響なども確認されます。
- 転用事業を実行するための資金があるか
- 計画している用途に対して面積が適切か
- ほかの法令上の許可を取得できる見込みがあるか
- 雨水や排水によって周辺農地へ被害を与えないか
- 転用後、確実に計画どおり利用されるか
「とりあえず農地を買って、将来何かに使いたい」という 具体性のない計画では、 転用が認められない可能性があります。
農振除外が必要になる場合
申請地が農業振興地域内の農用地区域、 いわゆる「青地」に入っている場合、 原則として農地転用はできません。
転用を進めるには、 農地転用申請の前に農用地区域から外す 「農振除外」が必要になることがあります。
農振除外には、農用地区域外に代替できる土地がないこと、 周辺農地の集団性や農作業へ支障を与えないことなど、 複数の要件があります。
農地転用申請の主な流れ
農地転用で一般的に確認する書類
- 農地法4条または5条の許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 公図、位置図、周辺見取図
- 土地利用計画図・施設配置図
- 事業計画書
- 資金計画書、残高証明書、融資証明書等
- 雨水・排水計画、被害防除計画
- 5条の場合は売買・贈与・貸借等の契約関係書類
- 土地改良区の意見書等
- ほかの法令に基づく許可・協議関係書類
必要書類は土地の場所、面積、転用目的によって異なります。 書類を集める前に、手続き全体を確認することが重要です。
許可後の登記は誰に依頼する？
農地転用許可を受けただけでは、 登記簿上の地目が自動的に変更されるわけではありません。
- 農地転用許可申請：行政書士
- 売買・贈与による所有権移転登記：司法書士
- 田・畑から宅地・雑種地等への地目変更登記：土地家屋調査士
- 分筆、測量、建物表題登記：土地家屋調査士
- 所有権保存、抵当権設定登記：司法書士
転用目的や取引内容によって、 行政書士、司法書士、土地家屋調査士などの連携が必要になります。
農地転用のよくある質問
自分の畑なら、許可なしで駐車場にできますか？
原則としてできません。 自分の農地を自分で駐車場にする場合は、 4条の許可または届出を検討します。
建物を建てなければ農地転用になりませんか？
建物を建てなくても、 砂利を敷いて駐車場や資材置場として使用すれば、 農地転用に該当する可能性があります。
耕作していない畑なら自由に使えますか？
耕作していないことだけで、 農地法の規制から外れるわけではありません。 登記地目と現況、これまでの利用状況などを確認します。
農地を購入してから転用申請をすればよいですか？
転用目的で農地を取得する場合は、 原則として5条許可を前提に契約・登記の手順を組みます。 購入契約を確定する前に相談することが重要です。
許可が下りるまでどのくらいかかりますか？
自治体、申請時期、土地の区分、案件内容によって異なります。 曽於市は許可までおよそ2か月と案内しています。 農振除外や地域計画の変更が必要な場合は、 さらに長い期間を要することがあります。
曽於市・都城市周辺の農地転用はご相談ください
農地転用は、申請書を作成する前に、 その土地が転用できる可能性があるか、 農振除外や地域計画の変更が必要か、 開発許可などの別手続きが関係するかを確認することが重要です。
黒木行政書士事務所では、 曽於市を拠点に、霧島市・鹿屋市・志布志市、 都城市・宮崎市などの農地手続きをサポートしています。
土地を購入する前、住宅の設計を確定する前、 資材置場として造成する前の段階からご相談ください。
農地転用を計画したら、工事・契約前にご相談ください
土地の所在地と、住宅・駐車場・資材置場などの 利用目的をお知らせください。
農地手続きの詳しいご案内 無料相談・お問い合わせ 電話：070-8546-6982・農林水産省「農地転用許可制度について」
・鹿児島県「農地法3、4、5条の許可」
・曽於市「農地法に基づく申請について」
※制度や自治体の運用は変更される場合があります。 実際の申請時には、農地所在地の農業委員会へ 最新情報をご確認ください。
コメントを残す